Median Maaşla Bakıda Bir Mənzil Almaq Üçün Neçə İl Lazımdır? (2025-2026 Məlumatları Əsasında Analitik Hesablama)

Median Maaşla Bakıda Bir Mənzil Almaq Üçün Neçə İl Lazımdır? (2025-2026 Məlumatları Əsasında Analitik Hesablama)

Pulun alıcılıq qabiliyyətini araşdırdıqdan sonra bu dəfə diqqəti mənzil əlçatanlığına yönəldirik. Sual sadədir: median maaş alan bir Bakı sakini mənzil almaq üçün neçə il işləməlidir?

Əsas Nəticələr

• Median maaşlı işçiyə 70 kvadratmetrlik mənzil üçün təxminən 20 ilə 21 illik ümumi gəlir lazımdır.
• Maaşın yalnız 30 faizi yığıldıqda bu müddət 67 ilə 71 ilə çatır.
• 35 illik əmək fəaliyyəti ərzində yığılan vəsait təxminən 35 kvadratmetrlik mənzil dəyərinə bərabərdir.
• Nəticələr, mənzil qiyməti üçün aparılan həssaslıq analizinin bütün ssenarilərində (10 ilə 15 faiz median endirimi arası) oxşar qalır.

Real həyatda gəlirin yalnız bir hissəsi yığıla bildiyi üçün, aşağıda bu rəqəmin necə dəyişdiyi addım-addım göstərilir.

Metodoloji Qeyd: Median Əməkhaqqının Hesablanması

Median əməkhaqqı Dövlət Statistika Komitəsi tərəfindən ayrıca göstərici kimi dərc olunmur. Əvvəlki tədqiqatımızda bu göstərici Komitənin əməkhaqqı bölgüsü cədvəlləri əsasında xətti interpolyasiya üsulu ilə hesablanıb. Bu üsulla 2024-cü ilin noyabr ayı üçün median 626,7 manat alınıb. 2025-ci il üçün proqnoz median-ın öz tarixi nominal artım tempinin (9,91 faiz) təkrarlanacağı fərziyyəsi ilə aparılıb: 626,7 manat vurulsun 1,0991 bərabərdir təxminən 688,7 manat. Bu tədqiqatda sadəlik üçün 685 manat rəqəmindən istifadə olunur, bu, iki alternativ proqnoz metodunun (688,7 və 684,8 manat) orta nöqtəsinə yaxın dəyirmi rəqəmdir. İllik ifadədə bu, 8 220 manat median gəlirə bərabərdir. Qeyd edilməlidir ki, bu, 2025-ci il üçün proqnoz xarakterli göstəricidir, faktiki rəsmi rəqəm deyil.

Metodoloji Qeyd: Median Mənzil Qiymətinin Hesablanması və Həssaslıq Analizi

Mənzil qiyməti tərəfində median hesablama fərqli məntiqlə aparılıb, çünki Dövlət Statistika Komitəsi bu göstəricini elan məlumatları əsasında ayrıca dərc etmir. Əvəzində iki müstəqil bazar mənbəyinin göstəricilərindən istifadə edilib: Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatasının (AQP) 2024-2025 analitik hesabatı və yeniemlak[.]az saytının 2015-2026 illik statistikası. Bu iki mənbə bir-birini çarpaz təsdiqləyir: AQP-yə görə Bakı üzrə orta kvadratmetr qiyməti aprel 2025-də təxminən 2 200 AZN idi, yeniemlak[.]az-a görə isə may 2026-da 2 776,16 AZN-ə çatıb. Bu tədqiqatda 2025-ci il üçün proqnozlaşdırılan median əməkhaqqı 2026-cı ilin bazar qiymətləri ilə birləşdirilir, bu, iki fərqli dövrün göstəricilərinin uzlaşdırılmasıdır və nəticələrin şərh olunmasında nəzərə alınmalıdır.

AQP öz hesabatında qeyd edir ki, bazarda median qiymət orta qiymətdən 10 ilə 15 faiz aralığında aşağıdır, çünki az sayda çox bahalı mənzil ortalamanı yuxarı çəkir. Konkret bir faiz seçmək əvəzinə, bu tədqiqatda bütün diapazon üzrə həssaslıq analizi aparılıb: 10, 12,5 və 15 faizlik endirim ssenariləri ayrıca hesablanıb. Bu üç ssenari median m² qiymətini müvafiq olaraq 2 498,5, 2 429,1 və 2 359,7 manat olaraq verir. Nəticələr bu diapazon üzərindən təqdim olunur ki, tək bir fərziyyə rəqəmi bütün hesablamanı müəyyən etməsin.

Nəticələr: Mənzil Əlçatanlığı Göstəricisi (Housing Affordability Index)

Beynəlxalq təcrübədə mənzil əlçatanlığı adətən Median Multiple Göstəricisi adlanan indeksin köməyi ilə ölçülür: median mənzil qiyməti bölünür illik median gəlirə. Bu göstərici Demographia-nın hər il dərc etdiyi Beynəlxalq Mənzil Əlçatanlığı Sorğusunda dünya şəhərləri üzrə müqayisə üçün istifadə olunur, hədlər isə belədir: 3,0 və aşağı əlçatan, 3,1 ilə 4,0 arası mülayim əlçatmaz, 4,1 ilə 5,0 arası ciddi əlçatmaz, 5,1 və yuxarı isə kəskin əlçatmaz sayılır, ən son hesabatlarda 9,0 və yuxarı hədd üçün "mümkünsüz əlçatmaz" kateqoriyası da əlavə olunub.

Vacib metodoloji fərq: Demographia-nın göstəricisi ev təsərrüfatının (yəni bir və ya bir neçə gəlir mənbəyinin cəminin) illik gəliri əsasında hesablanır, bizim göstəricimiz isə tək bir işçinin fərdi median gəlirinə əsaslanır. Bu iki göstərici birbaşa müqayisə edilə bilməz, çünki fərdi gəlirə əsaslanan hesablama təbii olaraq daha yüksək (daha "əlçatmaz") rəqəm verəcək. Bunu nəzərə alaraq, Bakı üçün fərdi median gəlir əsasında hesablanan göstərici 70 kvadratmetrlik mənzil üçün 20,1 ilə 21,3 arasında formalaşır. Metodoloji fərqə baxmayaraq, bu rəqəm Bakı bazarında mənzil əlçatanlığının çox aşağı səviyyədə olduğunu göstərir: Demographia-nın "kəskin əlçatmaz" həddi cəmi 5,1-dir, bizim ən aşağı ssenarimiz (20,1) bunu dörd dəfədən çox üstələyir.

İki nəfərin işlədiyi və hər ikisinin median maaş aldığı sadələşdirilmiş ssenaridə göstərici təxminən yarıya enərək 10,1 ilə 10,7 arasında olardı. Qeyd etmək lazımdır ki, bu, ev təsərrüfatı gəlirinin yalnız bir modelidir, real ev təsərrüfatlarında tək maaş, iki maaş, biznes gəliri, pensiya və ya kirayə gəliri kimi müxtəlif kombinasiyalar ola bilər, ona görə bu düzəliş dəqiq deyil, illüstrativ xarakter daşıyır. Hətta bu sadələşdirilmiş ssenaridə belə nəticə Demographia-nın "mümkünsüz əlçatmaz" həddindən (9,0) yüksək qalır.

Üç Mənzil Sahəsi Üzrə Detallı Nəticələr

Həssaslıq diapazonu üzrə (10 ilə 15 faiz median endirimi arası) nəticələr belədir: 50 kvadratmetrlik (1 otaqlı) mənzilin dəyəri 117 987 ilə 124 927 manat arasındadır, bunun üçün gəlirin tamamının yığılması fərziyyəsi ilə 14,4 ilə 15,2 il, gəlirin 30 faizinin yığılması fərziyyəsi ilə isə 47,8 ilə 50,7 il lazımdır. 70 kvadratmetrlik (2 otaqlı) mənzilin dəyəri 165 182 ilə 174 898 manat arasındadır: tam yığımla 20,1 ilə 21,3 il, 30 faizlik yığımla isə 67,0 ilə 70,9 il. 90 kvadratmetrlik (3 otaqlı) mənzilin dəyəri isə 212 376 ilə 224 869 manat arasındadır: tam yığımla 25,8 ilə 27,4 il, 30 faizlik yığımla 86,1 ilə 91,2 il.

Ömür Boyu Yığım: Nə Qədər Sahə Ala Bilər?

Sualı başqa cür qoysaq: median maaşlı bir işçi, işgüzar ömrünün 35 ili ərzində, gəlirinin 30 faizini yığsa, cəmi nə qədər sahə ala bilər? Sabit qiymətlərlə (yəni indiki manatla, inflyasiya nəzərə alınmadan) hesabladıqda, işçinin 35 il ərzində yığa biləcəyi ümumi məbləğ 86 310 manatdır. Bu məbləği median m² qiymətinin həssaslıq diapazonuna (2 359,7 ilə 2 498,5 manat arası) bölsək, nəticə 34,5 ilə 36,6 kvadratmetr arasındadır. Yəni bütün işgüzar ömrü boyu maaşının üçdə birini yığan bir işçi, ömrünün sonunda cəmi 35 kvadratmetrlik bir studiya mənzil dəyərində vəsait toplaya bilir, bu da 70 kvadratmetrlik standart mənzilin yarısından bir qədər azdır.

Mənzil Qiyməti 10 və 15 İl Sonra Nə Qədər Olacaq?

Yuxarıdakı hesablama mənzil qiymətinin sabit qaldığını fərz edir. Real bazarda isə qiymətlər hər il artır. Dövlət Statistika Komitəsinin rəsmi mənzil qiyməti indeksinə görə, 2025-ci ilin I rübündə qiymətlər əvvəlki ilin eyni dövrünə nisbətən 14,4 faiz artıb. Əgər bu templi qısamüddətli üfüqdə sabit qəbul etsək, 70 kvadratmetrlik mənzilin bugünkü 169 050 manatlıq dəyəri 10 il sonra təxminən 649 000 manata, 15 il sonra isə təxminən 1 271 800 manata çatar. Uzunmüddətli (məsələn 50 il və ya daha çox) proqnoz vermək metodoloji cəhətdən əsaslandırıla bilməz, çünki 14,4 faizlik templin onilliklər boyu dəyişmədən davam edəcəyini güman etmək real deyil, ona görə bu tədqiqatda proqnoz 15 illik üfüqlə məhdudlaşdırılıb.

Nə Deyə Bilərik, Nəyi Sübut Edə Bilmərik?

Deyə bilərik: median əməkhaqqı əsasında hesablanan mənzil əlçatanlığı göstəricisi, orta əməkhaqqı əsasında hesablanan göstəricidən daha ehtiyatlı və tipik işçinin real vəziyyətinə daha yaxın mənzərə yaradır. Beynəlxalq median multiple göstəricisi ilə müqayisə edərkən metodoloji fərqi (fərdi gəlir əvəzinə ev təsərrüfatı gəliri) nəzərə almaq lazımdır, lakin iki median maaş alan ev təsərrüfatı fərziyyəsi tətbiq edildikdə belə, Bakının nəticəsi Demographia-nın ən sərt kateqoriyasından da yuxarıda qalır. Bu nəticə həssaslıq analizinin bütün ssenarilərində (10 ilə 15 faiz median endirimi arası) sabit qalır, yəni tək bir fərziyyəyə bağlı deyil.

Sübut edə bilmərik: bu hesablama ipoteka kreditinin, dövlət proqramlarının (gənc ailələr üçün güzəştli kreditlər və s.) və ailə dəstəyinin real bazarda oynadığı rolu nəzərə almır, bunlar mənzil əldə etmə yolunu əhəmiyyətli dərəcədə qısaldan amillərdir. Gələcək onilliklər üçün maaş artım tempinin mənzil qiymət artım tempini keçib keçməyəcəyini bu data ilə proqnozlaşdırmaq mümkün deyil, bu, ayrıca makroiqtisadi analiz tələb edir.

Bu araşdırmanın məqsədi mənzil bazarının gələcək qiymətlərini proqnozlaşdırmaq deyil, mövcud qiymət və gəlir məlumatları əsasında mənzil əlçatanlığını riyazi şəkildə ölçməkdir.

Mənbələr

Rəsmi mənbələr: Azərbaycan Respublikasının Dövlət Statistika Komitəsi, mənzil bazarında qiymət indeksləri.

Analitik mənbələr: Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatası, Bakı şəhəri təkrar mənzil bazarı analitik hesabatı (Aprel 2024, Aprel 2025). Demographia International Housing Affordability Survey (2025 nəşri).

Bazar məlumatları: yeniemlak[.]az, Bakı mənzil qiymətləri statistikası (2026).

Müəllif hesablamaları: Finera[.]az, median əməkhaqqı metodologiyası (2025).